Nowe wyzwania rynku nieruchomości - wywiad z Konradem Płochockim

O konkluzjach z zakończonej właśnie w Zakopanem konferencji PRES Polish Real Estate Summit i wyzwaniach czekających rynek deweloperski w najbliższych latach rozmawiamy z Konradem Płochockim, wiceprezesem zarządu PZFD (Polskiego Związku Firm Deweloperskich), członkiem rad nadzorczych Archicom SA i Nowy Adres.

Jarosław Knap - W jednym z paneli, zadał Pan pytanie o to jak zmieni się rynek mieszkaniowy w okresie krótko i średnio terminowym. W dzisiejszej sytuacji spowolnienia to chyba jedna z największych niewiadomych. Jak wobec tego wygląda rynek teraz, jak będzie wyglądał Pana zdaniem za rok i za kilka lat?

Konrad Płochocki - Jeżeli mówimy o rynku mieszkaniowym to można spodziewać się, że rok 2024 będzie jednym z tych, który będzie charakteryzować się najniższą sprzedażą. Prawdopodobnie cały rok zamknie się około 45 tysiącami sprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach. To oznacza, że w całym kraju zostanie sprzedane przez deweloperów około 90 tysięcy jednostek mieszkalnych. Spodziewamy się w kolejnych latach powolnego wzrostu sprzedaży mieszkań. Myślę, że ten wzrost będzie na poziomie kilkunastu procent. W 2025 roku byłoby to około 52 do 54 tysięcy sprzedanych mieszkań na największych rynkach. W 2026 roku może to być liczba 58 – 60 tysięcy sprzedanych mieszkań (na 6 największych rynkach). Główną siłą napędzającą sprzedaż mieszkań będą spadające stopy procentowe. Będą one spadać raczej w sposób powolny, dlatego odbudowywanie się możliwości zakupowych również będzie powolne.

Nadal nie wiadomo, czy będzie kredyt 0 % i w jakim zakresie ale, patrząc na krytykę wstrzymanego kredytu BK 2 (Bezpieczny Kredyt 2%), warto spytać o to jakie były jego plusy i minusy, i jak tak naprawdę wpłynął na rynek.

Jeżeli okazałoby się, że na rynku pojawi się jakiś program wspierający osoby, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie, to liczba sprzedanych mieszkań może się zwiększyć. Widzieliśmy to w 2023 roku w trakcie trwania kredytu Bezpieczny Kredyt 2%.

Niestety w mediach przewijało się głównie to, że program spowodował wzrost cen mieszkań, ale dzięki temu programowi około 120 tysięcy osób kupiło swoje pierwsze mieszkanie. Tylu było kredytobiorców biorących udział w tym programie. Warto podkreślić, że nie mówimy tu ani o tak zwanych fliperach, ani o inwestorach skupujących mieszkania, ale o osobach, które nabyły swoje pierwsze mieszkanie. Dokonało się to w czasie zaledwie 6 miesięcy. Zakładając, że około połowę stanowili ludzie, którzy nawet bez tego kredytu, mogli sobie pozwolić na kupno mieszkania, to i tak pozostaje 60 tysięcy osób, które dzięki temu, że będą miały niskie stabilne oprocentowanie kredytu przez wiele lat, mogły pozwolić sobie na zakup pierwszego własnego mieszkania.

Te osoby dzięki programowi mieszkaniowemu przestały być „gniazdownikami” czy najemcami, a stały się właścicielami mieszkań. Konkluzja jest taka, że niezależnie w jaki sposób staralibyśmy się zaspokoić potrzeby mieszkaniowe tych 60 tysięcy osób w tak krótkim czasie to i tak skończyłoby się to jakimś wzrostem cen. Gdyby te mieszkania kupowano w spółdzielniach czy w TBS-ach, to i tak spowodowałoby to wzrost cen na rynku działek, materiałów budowlanych czy robocizny. Jakiś wzrost cen przy próbie zaspokojenia tak dużej ilości ludzi w tak krótkim czasie i tak by wystąpił.

Trzeba głośno i uczciwie powiedzieć, że oczywiście, tak na zaspokojeniu tych potrzeb ktoś zarobił.

Na tym, że zaspokojono potrzeby 120 tysięcy osób, które kupiły swoje pierwsze mieszkanie, zarobił cały szereg podmiotów. Byli to właściciele mieszkań, bo jednak większość mieszkań kupiono z rynku wtórnego, zarobili deweloperzy, zarobił również Skarb Państwa w postaci podatków. 

Dodajmy do tego całą paletę usług i produkcję. Zarobili glazurnicy, portale ogłoszeniowe, producenci cegieł, stali, betonu, stolarze. Zapewne także fliperzy.

Tak samo na każdym programie refundacji leków zarabia ich producent. Na bonach żywnościowych zarabiają producenci żywności. Jest to nieunikniony element gospodarki. Trzeba to uczciwie i transparentnie przedstawiać.

Wracając do wzrostu cen, to można podchodzić do programów wspierających nabywanie pierwszych mieszkań z rezerwą twierdząc, że podnoszą ceny.

Taki program faktycznie podnosi ceny, jeśli jest programem krótkoterminowym. To właśnie stało się w 2023 roku. Na początku nie było limitów składanych wniosków, a potem pojawiły się wątpliwości czy ten program zostanie przedłużony. W związku z tym ci, którzy nie uwierzyli w przedłużenie programu zdecydowali się składać wnioski tu i teraz i okazało się, że mieli rację.

Rozumiem, że rozwiązaniem powinny być przemyślanie wcześniej programy wieloletniego wsparcia budownictwa?

Jeśli byłyby to zapowiedziane wcześniej, programy wieloletnie z ustanowionymi limitami ze strony rządu, to takie programy nie powinny doprowadzić do niepotrzebnych wzrostów zysków osiąganych przez sprzedających zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Powinien być to program dla nabywców, których nie stać na nabycie swojego pierwszego mieszkania, ale być może także dla ludzi ze szczególnych grup społecznych. Osób mniej zarabiających, wykonujących społecznie ważne zadania. Wtedy jasno należy sprecyzować, jakie w poszczególnych latach będą limity ilości wspieranych w ten sposób nabywców i określone na ten cel kwoty.

Oprócz programu BK 2%, który ekscytuje wszystkich był jeszcze wprowadzony program Kont Mieszkaniowych. To rewelacyjny program, który zakłada, że Polacy, którzy będą oszczędzali na pierwsze mieszkanie, będą mieli waloryzację oszczędności albo o inflację albo o uśredniony wzrost cen mieszkań. Jest to najlepszy do tej pory wprowadzony w Polsce program oszczędnościowy. Ten program jest stabilny i rozsądny. Założeniem programu jest systematyczne oszczędzanie od 3 do 10 lat kalendarzowych. W przypadku zakończenia oszczędzania na wydanie środków mamy 5 lat. 

Popatrzmy na programy wieloletnie z punktu widzenia deweloperów. Jeśli założymy, że w danym roku weszło do tego programu powiedzmy 10 tysięcy osób, to możemy przyjąć, że kilka lat później określona liczba osób skończy oszczędzać w tym programie i zdecyduje się wybrać zaoszczędzone pieniądze zwaloryzowane o inflację lub średni wzrost cen mieszkań i zainwestować w mieszkanie.  Wtedy możemy obliczyć ile mieszkań dodatkowych w danym roku mogłoby znaleźć swojego odbiorcę. Właśnie tego, który zaoszczędził środki w programie Konto Mieszkaniowe. Można powiedzieć, że program Konto Mieszkaniowe jest nowoczesną wersją książeczki mieszkaniowej, ale jest to świetne rozwiązanie zarówno z punktu widzenia nabywców, jak i deweloperów i warte jest kontynuacji i promocji. Ono zapewnia nam długoletnie planowanie. Jeśli deweloperzy będą posiadali takie dane, to będą nie tylko wiedzieli, ile może być tych dodatkowych mieszkań, ale także w jakich miastach. Będzie można określać liczbę klientów i odpowiednio wcześniej przygotowywać inwestycję. Pamiętajmy, że my potrzebujemy teraz średnio około pięciu lat na zrealizowanie inwestycji. Trzy lata zajmuje samo przygotowanie inwestycji, czyli czas od zakupu gruntu do wbicia pierwszej łopaty. Dwa lata trwa sama budowa. Deweloper nie jest w stanie odpowiedzieć na popyt wcześniej niż za około 5 lat. Taki program oszczędnościowy bardzo ładnie korelowałby się z procesem inwestycyjnym.

Jak wobec tego powinno się zmodyfikować przepisy i jak ocenia Pan istniejące teraz rozwiązania legislacyjne?

Mamy ostatnio zmiany zarówno negatywne, jak i pozytywne. W tamtym roku dokonała się jedna z najbardziej pozytywnych zmian z ostatnich 10 lat, a mianowicie w końcu zmieniono parametry decyzji środowiskowych, dostosowując je do takich, które obowiązują w Niemczech czy w Hiszpanii. One są nadal bardziej wyżyłowane niż na przykład w Czechach, gdzie obowiązują dużo bardziej liberalne przepisy. W Polsce decyzje środowiskowe, na które trzeba było poświęcić ponad rok, a wynikały tylko z wielkości parkingów podziemnych, na całe szczęście w zeszłym roku zmieniono. Jest też wiele regulacji niekorzystnych jak choćby Lex Deweloper. Ta ustawa miała przyspieszyć transformację terenów poprodukcyjnych, pobiurowych, pohandlowych w tereny mieszkaniowe, których tak bardzo dzisiaj brakuje.

Niestety, wprowadzono do niej centralny współczynnik miejsc postojowych, który nakazuje robienie 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie niezależnie od tego, jaka ilość miejsc parkingowych jest tam potrzebna.

To absolutne kuriozum, które spowodowało, że w skali kraju leży co najmniej kilkadziesiąt do nawet dwustu projektów przygotowanych, ale wstrzymanych właśnie ze względu na współczynniki parkingowe. Nowy rząd obiecywał, że ta regulacja zostanie poprawiona i ilość miejsc parkingowych będzie określana przez władze samorządowe w zależności od lokalnych potrzeb. Ten przepis miał być już dawno zmieniony, a nadal tych zmian nie ma. Teraz tereny po centrach handlowych leżą w miastach i czekają na zmiany przepisów, by można tam zabudować mieszkania, a im więcej mieszkań, tym będą bardziej dostępne, bo będzie większa konkurencja. 

Jeśli mówimy o dostępności mieszkań, to jak do tego mają się marże deweloperów? Jakie te marże są naprawdę?

Wszyscy ekscytują się marżami deweloperów, szczególnie kiedy deweloperskie spółki giełdowe raportują marże brutto na poziomie ponad 30 procent. Nie dodaje się, że te marże nie uwzględniają wielu kosztów w tym kosztów finansowych. Na tych samych projektach marże netto wynoszą zazwyczaj kilkanaście procent (średnio około 17%). To jest ta faktyczna marża, którą deweloper zarabia na mieszkaniu. Taka duża różnica pomiędzy marżą netto i brutto wynika z wielu kosztów, których do marży brutto się nie dodaje. Posłużę się jednym z przykładów. W centrum Warszawy wszedł właśnie do sprzedaży duży projekt multi - funkcyjny gdzie działka była nabyta ponad osiem lat temu. To oznacza, że dopiero po 11 latach od zakupu gruntu nabywcy otrzymają klucze do lokali.

Deweloper, który kupił tą działkę, przez 11 lat musi płacić odsetki od kosztów finansowych nabycia działki. To pokazuje, że pomimo tego, że marża brutto wydaje się być wysoka, to większość tego zysku trzeba oddać na koszty odsetek. Kapitał zamrożony w tej działce nie pracuje przez 11 lat. Gdyby zaraz po kupieniu działki, można rozpocząć realizację projektu, to mimo tego, że marża brutto byłaby na poziomie 20 procent, to marża netto mógłaby być nadal na poziomie 17 procent.

Teraz przeciągające się procedury czy nieuzasadnione protesty sąsiadów potrafią blokować proces inwestycyjny przez kilka lat. Tymczasem szybkie budowanie i duża dostępność mieszkań to niższe marże.

Trudno rozmawiając o mieszkaniach nie skorzystać z okazji i nie zapytać o prognozę cen.

Na początku każdego roku PZFD prowadzi prognozy cenowe. Na początku roku prognozując rok 2024 wskazałem, że ten wzrost będzie na poziomie około 9-10%. Wszystko wskazuje na to, że ta prognoza się utrzyma i taki będzie faktyczny wzrost cen. Gdybym miał pokusić się o prognozę wzrostu cen na rok 2025, to powiedziałbym, że będzie ona na poziomie około 5%. Moim zdaniem w przyszłym roku dojdzie do spowolnienia wzrostów cen, ale spadków cen nie będzie.

Rozmawiał : Jarosław Knap